전세 보증금을 못 돌려받았는데 집주인을 사기죄로 처벌할 수 있나요
바로 답: 전세보증금 미반환은 형법 제347조의 사기죄가 될 수 있지만, 계약이 끝난 뒤 돈을 돌려주지 않았다는 사실만으로 곧바로 성립하지는 않습니다. 사기죄는 보증금을 받을 당시 임대인이 반환 의사나 능력에 관해 거짓으로 계약을 맺었는지, 즉 계약 당시의 기망과 편취 고의가 있었는지를 따져야 합니다. 형사 책임과 별개로 보증금 반환채무는 남으며, 임대차가 끝난 뒤 보증금이 반환되지 않으면 주택임대차보호법 제3조의3에 따른 임차권등기명령이 가능합니다.
보증금 반환 시점에 주택 가격이 하락하거나 경매 결과가 낮아지면, 임차인은 “처음부터 돌려줄 생각이 없었던 것 아닌가”라는 의문을 갖기 쉽습니다. 그러나 보증금 미반환을 다룬 최근 항소심 판단은 계약 당시 담보가치와 채무, 고지 내용 등을 중심으로 고의를 판단해야 한다는 점을 다시 보여줬습니다. 형사 절차의 성립 여부와 보증금을 돌려받기 위한 민사상 권리는 같은 질문이 아니라는 점이 핵심입니다.
보증금을 안 돌려주면 곧바로 사기죄가 되나요?
보증금을 돌려주지 못했다는 결과만으로 사기죄가 자동 성립하는 것은 아닙니다. 형법 제347조 제1항은 사람을 기망해 재물의 교부를 받거나 재산상 이익을 취득한 경우를 처벌하므로, 임대차에서는 보증금을 받은 계약 당시의 설명과 재산 상태가 판단의 출발점이 됩니다.
계약 당시 반환 능력이 있었고, 이후의 자금 사정 악화나 주택 가격 하락 때문에 반환하지 못하게 된 경우라면 그 사정만으로 계약 당시 편취 고의를 단정하기 어렵다는 판단이 나올 수 있습니다. 반대로 계약 당시부터 반환 능력이 현저히 부족한데도 이를 숨기거나, 중요한 권리관계를 사실과 다르게 알린 정황이 있다면 기망 여부가 문제 됩니다.
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 법정형 |
|---|---|---|
| 계약 당시 거짓 설명 등으로 보증금을 교부받아 사기죄가 성립하는 경우 | 형법 제347조 제1항 | 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금 |
| 임대차가 끝났는데도 보증금이 반환되지 않아 임차권등기명령을 신청하는 경우 | 주택임대차보호법 제3조의3 제1항 | 형벌 조항이 아니라 임차권등기명령 신청 근거 |
사기죄에서는 왜 ‘계약 당시’가 중요한가요?
사기죄의 핵심은 보증금을 받을 때 상대방을 속여 재산을 받았는지입니다. 그래서 계약 종료일에 돈이 없다는 사정은 중요한 자료가 될 수 있어도, 그 사정 하나만으로 계약 당시의 기망과 편취 고의를 확정하는 기준은 아닙니다.
계약 당시에는 주택의 담보가치가 보증금과 선순위 담보채무의 합계보다 컸는지, 등기상 근저당권 등 권리관계가 드러나 있었는지, 경매 위험이나 채무 내용이 계약서와 설명에서 고지됐는지 등이 개별적으로 검토될 수 있습니다. 예컨대 임차인이 등기사항증명서를 통해 선순위 담보권을 확인할 수 있었고 계약서에도 경매 위험이 적혀 있었다는 사정은, 무엇을 알렸고 무엇을 숨겼는지 판단하는 자료가 됩니다.
주택의 감정가와 실제 낙찰가가 크게 달라진 경우도 구분해서 봐야 합니다. 계약 당시의 자력 판단에 쓰인 가치가 이후 시장 변화로 실현되지 않았다는 사실은 있을 수 있지만, 낮은 낙찰가 자체가 계약 당시의 고의를 증명하는 것은 아니라는 구조입니다.
형사에서 사기죄가 인정되지 않으면 보증금은 포기해야 하나요?
형사에서 사기죄가 인정되지 않는다고 해서 보증금 반환채무가 사라지는 것은 아닙니다. 보증금 반환은 임대차계약에 따른 민사상 의무이고, 사기죄 성립은 별도의 형사상 요건을 충족해야 하는 문제입니다.
임대차가 끝난 뒤 보증금이 반환되지 않은 임차인은 주택임대차보호법 제3조의3 제1항에 따라 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 같은 조 제5항은 임차권등기를 마친 뒤에는 이미 취득한 대항력이나 우선변제권이 대항요건을 상실해도 유지된다고 정합니다. 따라서 보증금 미반환 상황에서는 형사 판단과 별도로 임차권등기명령 및 보증금 반환을 구하는 민사 절차의 의미를 구분해 볼 필요가 있습니다.
실제 처벌 수위는 법정형과 어떻게 다른가요?
사기죄가 성립할 때의 법정형은 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금입니다. 법정형은 가능한 처벌의 범위를 정한 규정일 뿐, 보증금 미반환 사건마다 같은 형이 선고된다는 뜻은 아닙니다.
보증금 미반환 임대차 사기만을 별도로 분류한 공식 선고 통계나 독립된 양형기준 수치는 이 글의 확인 범위에서 공표 자료 없음으로 표시합니다. 따라서 특정 사건의 1심 또는 항소심 결과를 일반적인 실제 처벌 수위로 환산할 수 없으며, 사기죄 성립 여부도 계약 당시의 개별 사정에 따라 달라집니다.
계약 당시 무엇을 확인하는 것이 쟁점이 되나요?
계약 당시의 고지와 객관적 재산 관계가 사기죄 판단의 중심 자료가 됩니다. 보증금, 선순위 담보채무, 주택의 당시 가치, 계약서에 적힌 위험 고지, 등기상 권리관계와 실제 설명의 일치 여부가 서로 연결됩니다.
이 자료들은 “나중에 못 돌려줬다”는 결과와 구별됩니다. 임대인이 계약 당시 어떤 정보를 알렸는지와, 그 당시 보증금 반환 재원이 합리적으로 예상됐는지를 시간순으로 살피는 이유가 여기에 있습니다.
관련 법령
제1항: 사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 자는 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처한다(2025-12-23 개정·시행으로 법정형 상향).
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2025-12-23 개정 전 법정형은 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금이었다. 형법 제1조 제1항(행위시법주의)에 따라 개정 전에 행해진 행위에는 행위 당시의 법정형이 적용된다. 판례상 사기죄의 편취 고의는 '계약 당시'를 기준으로 판단하며, 계약 이후의 경제사정 변화만으로 고의를 인정할 수 없다.
제1항: 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
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제5항: 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하며, 임차권등기 이후에는 대항요건(주민등록·점유)을 상실하더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 유지된다. 이 때문에 보증금을 못 받은 채 이사해야 한다면 등기 완료를 확인한 뒤 옮기는 것이 안전하다.
제1항: 법원은 사기 등 일정한 범죄에 관하여 유죄판결을 선고할 경우, 직권 또는 피해자의 신청에 의하여 범죄행위로 인하여 발생한 직접적인 물적 피해 등의 배상을 명할 수 있다.
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제33조 제2항: 상소심에서 원심의 유죄판결을 파기하고 무죄를 선고하는 경우 원심의 배상명령은 취소하여야 한다. 형사절차에서 배상명령으로 한 번에 해결하려던 임차인은 무죄 확정 시 집행권원 없이 민사 절차를 별도로 진행해야 한다.
제1항: 주택의 인도와 주민등록, 확정일자 등 대항요건, 다수 피해 발생 또는 우려, 임대인의 보증금반환채무 불이행 의도를 '의심할 만한 상당한 이유' 등 요건을 갖추면 전세사기피해자로 결정될 수 있다. 임대인의 형사 유죄 확정은 요건이 아니다.
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제1항 단서: 경매 또는 공매 절차가 완료된 임차인의 경우에는 제1호(대항요건) 및 제3호 요건은 제외한다. 즉 임대인이 형사재판에서 무죄를 받았더라도 특별법상 피해자 인정과 지원은 별도로 판단된다.
자주 묻는 질문
전세 보증금 안 돌려주는 집주인 사기죄로 처벌할 수 있나요
전세보증금 미반환은 계약 당시 거짓 설명이나 편취 고의가 인정되면 형법 제347조의 사기죄가 문제 될 수 있습니다. 다만 계약 종료 뒤 반환하지 못했다는 사정만으로는 부족하고, 보증금을 받을 당시의 기망 여부와 반환 능력에 관한 사정을 함께 봐야 합니다.
집주인이 돈이 없으면 사기죄가 아닌가요
계약 종료 시점에 돈이 없다는 사실만으로 사기죄가 아니라고 단정할 수도, 사기죄라고 단정할 수도 없습니다. 사기죄의 판단은 보증금을 받은 계약 당시 반환 의사와 능력, 권리관계 고지 등에서 기망과 편취 고의가 있었는지에 달려 있습니다.
보증금 못 받고 이사하면 대항력도 사라지나요
임대차가 끝난 뒤 보증금이 반환되지 않은 경우에는 주택임대차보호법 제3조의3 제1항에 따라 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권등기를 마치면 같은 조 제5항에 따라 이미 취득한 대항력이나 우선변제권은 이후 대항요건을 상실해도 유지됩니다.