부동산·임대차

집주인이 전세보증금을 안 돌려주는데, 사기죄로 처벌할 수 있을까

작성 완료 2026-08-21 11:30 · 발행 2026-08-21 · 최종 확인 2026-08-21 · AI 초안 작성, 편집자 사실확인

바로 답: 보증금을 돌려주지 않았다는 사실만으로는 형법 제347조 사기죄가 성립하지 않는다. 사기죄는 계약을 맺던 그 시점에 임대인이 보증금을 돌려줄 능력이나 의사가 없으면서 있는 것처럼 속였는지를 따지는 범죄여서, 계약 당시에는 반환 자력이 있었으나 이후 시세 하락이나 자금난으로 반환이 막힌 경우는 형사처벌이 아니라 민사상 채무불이행 문제로 남는다. 형사고소가 무죄로 끝나더라도 보증금 반환 의무 자체는 사라지지 않으므로, 임차인은 주택임대차보호법 제3조의3 임차권등기명령과 보증금반환청구소송이라는 민사 절차를 따로 밟아야 한다.

보증금을 못 받은 임차인이 형사고소를 택했다가 1심 유죄가 항소심에서 무죄로 뒤집히는 사건 유형이 2026년에도 이어지고 있다. 여러 세대가 들어 있는 다세대주택을 매수해 임대하던 임대인이 추가 매수 뒤 자금난에 빠져 임차인 여럿의 보증금을 반환하지 못한 사안에서, 항소심이 "계약 당시 부동산의 담보가치가 전체 채무액을 넘어 반환 자력이 충분했다면 이후의 경제사정 변화만으로 편취 고의를 단정할 수 없다"는 이유로 무죄를 선고한 유형이 대표적이다. 형법 제347조 제1항의 법정형은 2025년 12월 23일 개정으로 징역 상한이 20년까지 올라갔지만, 고의를 언제 기준으로 판단하느냐는 구조는 그대로여서 형량이 무거워진 것과 유죄가 늘어나는 것은 별개의 문제다.

보증금 미반환은 왜 그 자체로 사기죄가 아닌가요

사기죄의 처벌 대상은 “돈을 돌려주지 않은 결과”가 아니라 “돈을 받을 때의 속임수”다. 형법 제347조 제1항은 “사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 자”를 처벌하므로, 보증금을 받는 시점에 기망행위와 편취 고의가 함께 있어야 한다. 계약을 맺을 때는 반환할 수 있었고 실제로 그럴 생각이었는데 이후 부동산 경기 하락, 후순위 담보 설정, 세입자 연쇄 이탈 같은 사정으로 반환이 불가능해진 경우는 사후의 사정 변경일 뿐이어서 계약 당시의 고의를 인정할 근거가 되지 못한다.

형사재판에서 이 구분은 무죄 선고로 직결된다. 형사소송법 제325조는 “피고사건이 범죄로 되지 아니하거나 범죄사실의 증명이 없는 때에는 판결로써 무죄를 선고하여야 한다”고 정한다. 계약 당시 편취 고의가 있었다는 점이 합리적 의심을 넘을 정도로 증명되지 않으면, 임차인이 실제로 큰 손해를 입었더라도 형사사건은 무죄로 끝난다.

법원은 ‘계약 당시 고의’를 어떤 자료로 판단하나요

계약 시점의 담보가치와 채무 총액을 비교한 수치, 그리고 임차인이 위험을 알고 있었는지가 핵심 자료가 된다. 무죄가 선고된 유형의 사건에서는 계약 당시 감정가가 약 8억 2000만원인 데 비해 보증금과 근저당 채무를 합한 금액이 약 4억 6000만원이어서 담보가치가 채무를 3억원 이상 초과했다는 계산이 근거로 쓰였다. 이후 실제 경매에서 낙찰가가 3억 2000만원까지 떨어졌더라도, 그 하락은 계약 뒤에 벌어진 일이므로 계약 시점의 판단을 뒤집는 자료로 보지 않았다.

기망행위가 있었는지도 계약서와 등기부를 기준으로 갈린다. 계약서에 경매 위험이 명시되어 있었고 임차인이 등기부등본으로 선순위 근저당의 존재를 확인할 수 있었다면, 임대인이 숨긴 것이 없다는 결론으로 이어진다. 반대로 선순위 채권 규모나 이미 진행 중인 경매·압류를 알리지 않고 계약을 체결했다면 고지하지 않은 행위 자체가 기망행위(부작위에 의한 기망)로 평가될 수 있고, 이 경우 사기죄 성립 가능성이 생긴다.

어떤 행위가 어느 조문에 걸리나요

특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조의 이득액은 임차인 한 명의 보증금이 아니라 그 범죄행위로 취득한 재물·재산상 이익의 가액을 기준으로 한다. 같은 조 제2항에 따라 이득액 이하에 해당하는 벌금을 함께 부과할 수도 있다. 범죄행위로 취득한 이득액이 5억원에 이르지 않으면 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률의 가중 대상이 아니고 형법 제347조가 적용되는데, 이득액은 미반환 보증금 액수와 반드시 일치하는 개념이 아니어서 사안마다 따로 산정된다.

실제 처벌 수위는 어느 정도인가요

법정형 상한은 징역 20년이지만, 대법원 양형위원회의 사기범죄 양형기준(2011년 3월 21일 의결, 2011년 7월 1일 시행, 이후 수정을 거쳐 2026년 3월 30일 수정·2026년 7월 1일 시행)이 권고하는 형량범위는 그보다 훨씬 낮다. 일반사기 유형의 권고 형량범위는 다음과 같다.

여러 역할을 나눠 사전에 치밀하게 계획한 조직적 사기는 같은 이득액이라도 권고 형량이 올라간다. 조직적 사기 제1유형(1억원 미만)의 기본영역은 1년6월3년, 제3유형(5억원 이상 50억원 미만)의 가중영역은 6년11년이다. 보증금 미반환 사건이 1억원대 규모의 일반사기 제2유형에 들어가면 권고 기본영역은 징역 1년4년이 되고, 여기에 감경요소가 붙으면 10월2년6월까지 내려간다.

집행유예가 붙느냐는 별도의 기준으로 갈린다. 사기범죄 양형기준의 집행유예 기준은 주요긍정사유만 2개 이상 있거나 주요긍정사유가 주요부정사유보다 2개 이상 많으면 집행유예를 권고하고, 반대의 경우 실형을 권고한다. 여기서 “실질적 손해의 규모가 상당히 작은 경우”는 최종적으로 회복되지 않은 손해액이 5000만원 미만인 경우를 뜻하고, 부정적 사유가 되는 “실질적 손해의 규모가 상당히 큰 경우”는 회복되지 않은 손해액이 5억원을 초과하는 경우를 뜻한다. 보증금을 돌려주면 주요긍정사유인 “처벌불원 또는 실질적 피해 회복”이 붙어 형이 크게 내려가는 구조여서, 형사절차가 사실상 반환 압박 수단으로 쓰이는 이유도 여기에 있다.

다만 보증금 미반환 형사고소가 실제로 몇 건이나 기소되고 그중 몇 건이 무죄로 끝나는지에 관한 별도 공표 통계는 확인되지 않는다. 이 항목은 공표 자료 없음이다.

형사에서 무죄가 나오면 보증금도 못 받게 되나요

형사 무죄와 보증금 반환 의무는 별개다. 무죄는 “계약 당시 속였다는 점이 증명되지 않았다”는 판단일 뿐, 임대차계약에 따른 반환 채무가 없다는 판단이 아니다. 주택임대차보호법 제4조 제2항은 임대차기간이 끝난 뒤에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 본다고 정하고 있어, 형사판결과 무관하게 반환 청구권은 그대로 남는다.

문제는 절차의 공백이다. 형사재판에서 함께 신청한 배상명령은 소송촉진 등에 관한 특례법 제25조 제1항에 따라 “유죄판결을 선고할 경우”에만 가능하므로, 1심의 유죄판결과 배상명령이 항소심 무죄로 파기되면 같은 법 제33조 제2항에 따라 원심의 배상명령은 취소된다. 형사절차로 한 번에 해결하려던 임차인은 이 시점에 아무 집행권원 없이 민사 절차를 처음부터 다시 시작해야 하는 상황에 놓인다.

형사고소와 별개로 임차인이 확보해야 하는 것은 무엇인가요

가장 먼저 확보할 것은 임차권등기다. 주택임대차보호법 제3조의3 제1항은 임대차가 끝난 뒤 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인이 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 정하고 있고, 같은 조 제5항에 따라 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득한다. 이미 대항력이나 우선변제권을 갖춘 임차인이라면 임차권등기 이후에는 이사를 나가 전입신고를 옮기더라도 이미 취득한 권리를 잃지 않는다. 같은 조 제8항에 따라 임차권등기명령 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있다.

그다음이 집행권원 확보다. 보증금반환청구소송에서 확정판결을 받으면 주택임대차보호법 제3조의2 제1항에 따라 경매를 신청할 때 반대의무의 이행이나 이행 제공을 집행개시 요건으로 하지 않는다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 같은 조 제2항에 따라 경매나 공매의 환가대금에서 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 가진다. 다만 선순위 근저당이 있으면 그 근저당보다 앞설 수는 없어서, 낙찰가가 선순위 채권액 아래로 떨어지면 우선변제권이 있어도 실제 회수액은 줄어든다.

별도 지원 절차를 볼 여지도 있다. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제3조 제1항은 전세사기피해자 결정 요건을 정하면서, 제4호에서 “임대인등에 대한 수사 개시, 임대인등의 기망, 임차보증금을 반환할 능력이 없는 자에 대한 임차주택의 양도 또는 임차보증금을 반환할 능력 없이 다수의 주택 취득·임대 등 임대인이 임차보증금반환채무를 이행하지 아니할 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 것”을 요구한다. 형사 유죄판결이 아니라 “의심할 만한 상당한 이유”를 기준으로 삼는 조문이어서, 형사 무죄와 이 요건의 충족 여부는 같은 선상에 놓이지 않는다. 다만 같은 조 제1항 제2호는 보증금 5억원 이하일 것을 요구하고, 제2항은 보증보험으로 전액 반환이 가능한 경우 등을 적용 대상에서 제외한다.

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