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부동산·임대차

집주인이 전세보증금을 안 돌려주면 사기죄로 처벌되나요

작성 완료 2026-08-21 11:30 · 발행 2026-08-21 · 최종 확인 2026-08-21 · AI 초안 작성, 편집자 사실확인

짧은 답부터. 아니다. 보증금을 돌려받지 못했다는 사실만으로 사기죄가 되지는 않는다. 사기죄는 “돈을 못 돌려준 시점”이 아니라 임대차계약을 맺던 그 시점에 속일 뜻이 있었는지를 따지는 범죄이기 때문이다. 계약할 때는 보증금을 돌려줄 자력이 있었는데 이후 시세와 자금 사정이 무너져 반환이 막힌 경우라면 형사에서는 무죄가 선고될 수 있다. 다만 형사 무죄와 보증금 반환 의무는 완전히 별개다. 무죄가 나와도 임대인의 반환 채무는 그대로 살아 있고, 돈을 받으려면 민사 절차로 가야 한다.

30초 요약

1. 사기죄는 ‘결과’가 아니라 ‘계약 당시’를 본다

형법 제347조 제1항은 “사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 자”를 처벌한다. 여기서 두 가지가 갈린다.

(1) 기망행위 거짓말을 했거나, 상대가 알았다면 계약하지 않았을 중요한 사실을 숨겼어야 한다. 그냥 돈을 못 갚은 것은 기망이 아니다.

(2) 편취 고의 — 그리고 그 고의가 있어야 하는 시점 돌려줄 생각이 없었거나, 돌려줄 수 없다는 것을 알면서도 받았다는 인식이 필요하다. 그리고 이 고의는 재물을 교부받는 시점, 즉 보증금을 받는 계약 시점에 존재해야 한다. 계약할 때는 갚을 수 있다고 믿었고 실제로 그럴 만한 근거가 있었다면, 그 뒤에 사정이 나빠져 못 갚게 되었다는 사실이 거꾸로 계약 시점의 고의를 만들어 주지는 않는다.

실무에서 이 구조를 정리한 판시 표현은 이런 형태다. “계약 당시 부동산의 담보가치가 전체 채무액을 넘어서 보증금을 반환할 자력이 충분했다면, 이후의 경제사정 변화만으로 계약 당시 편취의 고의가 있었다고 단정할 수 없다.”

참고로 형법 제347조 제1항의 법정형은 2025년 12월 23일 개정으로 상향되어 현재 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금이다. 다만 형법 제1조 제1항은 “범죄의 성립과 처벌은 행위 시의 법률에 따른다”고 정하므로, 개정 조문 시행 전에 체결된 계약에는 그 당시의 법정형이 적용된다.

2. 법원이 실제로 따지는 항목

따지는 항목사기죄 성립에 가까워지는 사정무죄에 가까워지는 사정
계약 시점의 자력계약 당시에 이미 담보가치보다 채무가 커서 반환이 구조적으로 불가능계약 당시 담보가치가 보증금·선순위 채무 합계를 넘고 있었음
고지·설명선순위 채무나 경매 진행 사실을 숨기거나 축소해서 말함계약서에 경매·근저당 위험이 명시되어 있었음
임차인의 확인 가능성등기부로도 드러나지 않는 사정을 임대인만 알고 있었음등기부등본으로 선순위 근저당을 확인할 수 있었고 실제로 확인함
사정 악화의 성격계약 직후 곧바로 자금을 빼돌리는 등 계획적 정황시세 하락·금리 변동처럼 계약 후에 벌어진 외부 요인
자금 흐름받은 보증금을 처음부터 반환 불가능한 곳에 돌려씀통상적인 매수 자금·운영 자금으로 사용

한 줄로 정리하면, “못 갚았다”는 결과가 아니라 “받을 때 어땠나”를 본다.

3. 숫자로 보면 이런 구조다

이해를 돕기 위해, 실제 항소심에서 무죄 판단이 나온 유형의 수치 구조를 옮겨 보면 이렇다.

계약할 때의 장부에서는 보증금이 충분히 커버되는 구조였는데, 시장이 꺼지면서 회수 가능액 자체가 무너진 형태다. 형사 사기죄의 잣대로는 뒤쪽의 붕괴가 아니라 앞쪽의 장부를 보게 된다는 것이 핵심이다.

4. 1심 유죄가 항소심에서 뒤집히는 이유

1심에서 실형과 집행유예가 선고됐다가 항소심에서 무죄가 나오는 흐름은 드물지 않다. 사실관계가 새로 나타나서라기보다, 같은 사실을 놓고 ‘증명이 되었는가’의 판단이 달라지기 때문인 경우가 많다.

형사소송법 제325조는 “피고사건이 범죄로 되지 아니하거나 범죄사실의 증명이 없는 때에는 판결로써 무죄를 선고하여야 한다”고 정한다. 즉 형사재판에서 무죄는 “결백이 증명되었다”는 뜻만이 아니라 “유죄로 인정할 만한 증명이 부족하다”는 뜻으로도 나온다.

보증금 미반환 사건에서 흔히 정황으로 제시되는 것들 — 다주택을 연달아 매수했다, 자금난이 있었다, 결국 경매로 넘어갔다 — 은 그 자체로는 계약 시점의 내심을 증명하지 못한다. 항소심이 이 간극을 메우지 못했다고 보면 무죄로 정리된다.

한 가지 더. 항소심 판단이 곧 확정은 아니다. 상고 여부에 따라 결론이 다시 움직일 수 있으므로, “항소심 무죄 = 사건 종료”로 읽으면 안 된다.

5. 무죄가 되면 배상명령도 같이 날아간다

형사재판을 하는 김에 피해액까지 받아내려고 배상명령을 신청해 둔 경우가 많은데, 이 부분이 절차상 가장 많이 놓치는 대목이다.

소송촉진 등에 관한 특례법 제25조 제1항은 배상명령을 **“유죄판결을 선고할 경우”**에 할 수 있다고 정한다. 대상 범죄에는 형법 제38장부터 제40장까지가 포함되고, 사기죄는 형법 제39장(사기와 공갈의 죄)이므로 여기에 들어간다. 뒤집으면, 유죄판결이 없으면 배상명령의 전제 자체가 없다.

그래서 1심의 유죄판결과 배상명령이 항소심에서 무죄로 뒤집히면, 법원은 같은 법 제33조 제2항에 따라 원심의 배상명령을 취소하여야 한다. 문제는 그다음이다.

또한 같은 법 제25조 제3항은 피해 금액이 특정되지 않았거나 배상책임의 유무·범위가 명백하지 않은 경우 등에는 애초에 배상명령을 할 수 없다고 정한다. 배상명령은 형사절차에 얹은 간이 절차라서, 다툼이 조금이라도 복잡해지면 형사법정에서 처리되지 않는다.

결론: 형사 배상명령은 보증금 회수의 주 경로가 아니라 부수적 경로다. 민사 준비를 미뤄 두고 여기에 걸어 두면 시간만 잃는다.

6. 형사 무죄 ≠ 보증금을 안 줘도 된다

여기가 가장 큰 오해 지점이다. 형사 무죄는 “국가가 형벌을 부과할 정도의 범죄가 증명되지 않았다”는 판단일 뿐이고, 계약에서 나오는 채무를 없애 주지 않는다.

즉 형사 결론과 무관하게 임대인은 여전히 반환 의무를 지고, 임차인은 민사 경로로 그 의무를 강제할 수 있다.

7. 형사가 막혔을 때 돈을 받는 절차

7-1. 1순위: 임차권등기명령 (주택임대차보호법 제3조의3)

이사 계획이 있다면 다른 무엇보다 먼저 정리해야 하는 절차다.

  1. 요건 — 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우(제1항). 계약 기간이 끝나기 전에는 신청 대상이 아니다.
  2. 관할 — 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원(제1항).
  3. 신청서 기재사항(제2항) — ① 신청의 취지 및 이유 ② 임대차의 목적인 주택(일부분이면 해당 부분 도면 첨부) ③ 임차권등기의 원인이 된 사실 ④ 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항. 신청 이유와 등기 원인이 된 사실은 소명해야 한다.
  4. 기각되면 — 임차인은 항고할 수 있다(제4항).
  5. 효력(제5항) — 임차권등기를 마치면 제3조의 대항력과 제3조의2 제2항의 우선변제권을 취득한다. 이미 대항력·우선변제권을 갖고 있었다면 그대로 유지되고, 등기 이후에는 주택에서 이사를 나가 대항요건을 잃더라도 이미 취득한 대항력·우선변제권을 상실하지 않는다.
  6. 비용(제8항) — 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있다.

여기서 가장 중요한 실무 포인트: 대항력과 우선변제권은 ‘주택의 인도 + 주민등록’이라는 상태에 붙어 있다(제3조 제1항). 임차권등기가 끝나기 전에 짐을 빼고 전출신고를 하면 그 순간 대항요건이 깨진다. 순서는 ① 임차권등기 신청 → ② 등기 완료 확인 → ③ 이사·전출이다. 반대로 하면 순위를 잃는다.

한 가지 더. 임차권등기가 끝난 주택을 그 뒤에 임차한 사람은 제8조의 최우선변제를 받을 권리가 없다(제3조의3 제6항).

7-2. 2순위: 보증금반환청구소송 → 집행권원 확보

확정판결 등 집행권원을 확보하면 경매로 넘어갈 수 있다. 이때 임차인에게 유리한 특칙이 있다.

7-3. 배당에서의 순위

7-4. 전세사기피해자 결정을 검토할 수 있는 경우

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제3조 제1항은 네 가지 요건을 모두 갖출 것을 요구한다(다만 경매 또는 공매 절차가 완료된 임차인은 제1호·제3호 요건이 제외된다).

  1. 주택의 인도와 주민등록을 마치고 확정일자를 갖출 것(임차권등기를 마쳤거나 전세권이 설정된 경우도 포함)
  2. 임차보증금이 5억원 이하일 것(법정 위원회가 지역 여건 등을 고려해 2억원의 범위에서 상향 조정 가능)
  3. 임대인의 파산·회생절차 개시, 임차주택의 경매·공매절차 개시, 임차인의 집행권원 확보 등에 해당하여 2인 이상의 임차인에게 보증금반환채권 변제를 받지 못하는 피해가 발생했거나 예상될 것
  4. 임대인 등에 대한 수사 개시, 기망, 반환 능력 없는 자에 대한 주택 양도, 반환 능력 없이 다수 주택을 취득·임대하는 등 반환 채무를 이행하지 아니할 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 것

반대로 같은 조 제2항은 ① 보증·보험으로 전액 반환이 가능한 경우 ② 보증금 전액이 최우선변제 대상인 경우 ③ 대항력·우선변제권 행사로 전액을 자력 회수할 수 있다고 판단되는 경우를 적용 대상에서 제외한다.

주의할 점은 제3조 제1항 제4호가 **“의심할 만한 상당한 이유”**라는 기준을 쓴다는 것이다. 형사 유죄판결을 요구하지 않는다. 형사에서 무죄가 나온 것과 이 요건의 충족 여부는 자동으로 연결되지 않는다.

8. 형사고소가 의미 있는 유형 vs 어려운 유형

상대적으로 의미가 있는 유형

형사로는 어려운 유형

이 구분은 유무죄를 미리 정하는 기준이 아니라, 형사와 민사 중 어디에 시간을 쓸지를 판단하는 기준으로 쓰는 편이 현실적이다.

자주 묻는 질문

Q. 집주인이 “돈이 없어서 못 준다”고 하면 사기인가요? 그것만으로는 아니다. 지급 불능은 계약 이후의 상태이고, 사기죄는 계약 당시의 고의를 본다. 계약 시점에 이미 반환이 불가능한 구조였다는 점이 드러나야 형사 쟁점이 된다.

Q. 계약할 때 이미 근저당이 잔뜩 잡혀 있었으면 사기 아닌가요? 근저당의 존재 자체보다, 그것이 가려져 있었는지가 갈린다. 등기부등본에 드러나 있어 임차인이 확인할 수 있었고 계약서에도 위험이 적혀 있었다면 기망행위를 인정하기 어렵다.

Q. 등기부등본을 안 떼어 봤으면 불리한가요? 형사에서는 기망 여부를 따질 때 “확인할 수 있었는지”가 함께 고려된다. 다만 임차인의 확인 소홀이 곧바로 임대인의 면책 사유가 되는 것은 아니고, 보증금 반환 의무 자체와는 별개다.

Q. 항소심에서 무죄가 나오면 끝인가요? 아니다. 상고 여부에 따라 결론이 달라질 수 있어 그 시점에서 확정된 것은 아니다.

Q. 무죄가 나오면 보증금은 못 받나요? 받을 수 있다. 형사 결론과 반환 의무는 별개이며, 주택임대차보호법 제4조 제2항에 따라 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계는 존속하는 것으로 본다. 회수는 민사 절차로 진행한다.

Q. 배상명령이 각하되면 다시 신청할 수 있나요? 같은 배상신청은 다시 낼 수 없고, 각하 결정에 불복할 수도 없다(소송촉진 등에 관한 특례법 제32조 제4항). 별도의 민사소송으로 청구해야 한다.

Q. 이사부터 가도 되나요? 임차권등기가 완료되기 전에 이사와 전출을 하면 대항력·우선변제권을 잃을 수 있다. 등기 완료를 확인한 뒤에 옮기는 순서를 지켜야 한다.

Q. 보증금이 크면 전세사기피해자로 인정되지 않나요? 특별법 제3조 제1항 제2호는 임차보증금 5억원 이하를 요건으로 하고, 법정 위원회가 2억원의 범위에서 상향 조정할 수 있도록 정하고 있다.

Q. 임차권등기 비용은 누가 부담하나요? 주택임대차보호법 제3조의3 제8항에 따라 임차인은 신청 및 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.

자주 오해하는 지점 3가지

  1. “형사고소하면 돈이 나온다” — 형사절차의 목적은 형벌 부과이지 채권 회수가 아니다. 배상명령은 유죄판결을 전제로 하는 부수 절차다.
  2. “계약 기간이 끝났으니 임차인 지위도 끝났다” — 보증금을 받을 때까지 임대차관계는 존속하는 것으로 본다(제4조 제2항).
  3. “임차권등기를 신청했으니 이제 이사 가도 된다” — 신청이 아니라 등기 완료가 기준이다(제3조의3 제5항).

참고 법령

본문에서 인용한 조문은 2026년 8월 기준 시행 중인 법령 원문을 확인한 것이다.

형법

형사소송법

소송촉진 등에 관한 특례법

주택임대차보호법

민법

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법

이 글은 공개된 법령 조문과 공개된 재판 경과를 일반적인 유형으로 정리한 것이다. 특정 사건의 당부를 판단하지 않으며, 개별 사안의 결론은 계약 시점의 자료와 자금 흐름 등 구체적 사실관계에 따라 달라진다.

관련 법령: 형법 제347조 · 주택임대차보호법 제3조의3 · 소송촉진법 제25조 · 전세사기특별법 제3조

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확인한 1차 출처

최종 확인일: 2026-08-21

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